Человеку, владеющему частью жилплощади, при желании реализовать ее, приходится сталкиваться с серьезными трудностями, поскольку если сособственники не заинтересованы в покупке, отыскать других желающих непросто.

Однако положение в данном случае не является безвыходным – часть жилплощади может быть куплена банковскими учреждениями, если они установят выгоду в покупке.

Можно ли продать долю в квартире банку?

На гражданина, продающего часть жилья, возлагается обязанность оповестить об этом других сособственников, с целью выяснить, не желают ли они выкупить ее (ст. 250 ГК РФ). Если они не заинтересовались покупкой, он вправе заключить договор о купле-продаже с другими покупателями, в т.ч. финансовыми учреждениями.

Реализация может быть осуществлена 2 способами:

1. Подписание залогового договора. Человеку выдается кредит, при этом его доля в жилплощади выступает в качестве залога. В случае неуплаты происходит переход ее в собственность кредитора, у которого появляется право на ее реализацию.
2. Заключение договора о купле-продаже, порядок оформления которого не отличается от обычного.

Важно! Сделать это возможно лишь при выделении доли в отдельную комнату, иначе сделка не будет реализована.

Основания

Наиболее частыми причинами продаж долей банковским учреждениям служат:

1. Нежелание других совладельцев выкупать часть жилья.
2. Сложная ситуация на жилищном рынке.
3. Экстренная необходимость в наличных деньгах.
4. Прекращение семейных отношений, когда жилище является собственностью мужа и жены, а совместная жизнь невозможна.

Сотрудники банковской организации во всех случаях интересуются причиной реализации доли, и на основании такой информации принимают решение о выкупе долей.

Когда банки отказываются от сделки?

Прежде всего, банкиры имеют своей целью получение выгоды. Поэтому, если такая сделка покажется им невыгодной, владелец получит отказ. Это происходит в случаях:

1. Старости и ветхости дома, когда он возведен до 1970 г.
2. Расположение дома в неблагоустроенном районе, далеком от центра, невысокая цена на жилье.
3. Неблагоприятной ситуации на жилищном рынке.
4. Количества сособственников более 2-х, проживание детей, престарелых, лиц с инвалидностью.
5. Плохих отношений с совладельцами.
6. Когда продаваемая часть не выделена в отдельную комнату.
7. Передачи в качестве залога единственного жилища (оно не может быть изъята у владельца в случае невыплаты залога).

Планировав сделку стоит учитывать, что цена от продажи доли банку будет ниже, чем реальная, за которую собственник мог бы реализовать ее на рынке недвижимости.

Правила продажи

Процедура происходит по правилам, аналогичным продаже гражданам.

Если оформляется договор о залоге, в него обязательно внесение положений о:

• сроках неуплаты по кредиту (более 3-х месяцев);
• размере неуплаты (свыше 5% от выданной суммы).

Следует сделать в соглашении отметку о том, что при просрочках взыскание будет сначала обращено на залоговую долю (во избежание заморозки денег на счетах, конфискации авто и другой собственности).

Алгоритм заключения сделки

Владельцу доли в недвижимости потребуется совершение следующих шагов:

1. Посетить офис банка для беседы со специалистом.
2. Предложить купить долю сособственникам путем рассылки уведомлений. Ждать их согласия следует в течение месяца.
3. Обсудить условия передачи доли: оформление залога или купли-продажи.
4. Провести оценку части жилплощади, которая осуществляется оценщиком банка.
5. Собрать пакет документов, и разработать проект договора.
6. Произвести оформление договора о купле-продаже или залоге.
7. Оформить переход права собственности в Росреестре.

В оформлении любого вида сделки по отчуждению принимают участие специалисты банка, поэтому данный процесс максимально упрощен для владельцев долей.

Необходимые документы

Для заключения сделки по реализации доли в квартире, владельцу необходимо подготовить следующий пакет документов:

• личный паспорт;
• свидетельство на часть собственности (выдавалось до 2017 года) или выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• документ, подтверждающий основание в соответствии с которым возникло право собственности (договор дарение, завещание, договор приватизации и т.п.);
• справку о составе семьи;
• справку об отсутствии коммунальных долгов;
• отчет об оценке, который составляют в присутствии сотрудника банка.

Сроки

Реализация доли потребует следующих сроков:

1. Одобрение банком покупки или отказ, после изучения документации юристами и оценки рентабельности сделки – до 2 недель.
2. Определение стоимости – до 30 дней, после чего еще несколько дней уходит на составление оценочного акта.

После этого происходит согласование условий договора, его подписание и направление бумаг на регистрацию в Росреестр.

Затем денежные средства перечисляются на счет владельца доли в течение 3 дней, что обычно отражается в условиях сделки.

Расходы

Покупателем производится оплата двух госпошлин:

• в нотариальной конторе – 0,5% от стоимости покупки (от 300 до 20 000 рублей);
• при регистрации сведений в Росреестре – 1 400 рублей (если документация направляется в электронной форме) и 2000 рублей при личном посещении.

От продавца потребуется уплата НДФЛ – 13% от полученной суммы. Налог не уплачивается, если часть жилья принадлежала ему:

• свыше 3 лет – в случае дарения, приватизации, наследования;
• более 5 лет – при покупке, обмене и т.п.

Заключение

В определенных случаях у человека нет иного выхода, кроме как реализация части жилплощади банку. Это безопаснее в юридическом смысле, поскольку на всех этапах сделка сопровождается специалистами банка.