Проблема купли-продажи недвижимости актуальна во все времена, так как потребность в жилье является неотъемлемой частью жизни каждого гражданина. Для многих семей единственной возможностью покупки собственного жилья является ипотека.

Такой кредитный продукт нередко оформляется в долевую собственность супругов и выплачивается, как правило, в течение десяти-пятнадцати лет, в зависимости от стоимости и условий договора. Это достаточно долгий срок, за который могут произойти непредвиденные изменения, из-за чего владелец доли в ипотечной квартире решит перепродать ее.

Процесс продажи доли в данном случае сопровождается рядом сложностей, ведь квартира находится под ипотечным долгом. В связи с этим все действия следует в обязательном порядке согласовывать с банком.

Разрешается ли продавать долю в ипотечной квартире?

На первых этапах надо убедиться, что созависимые стороны, то есть владельцы других долей, согласны на продажу. По закону их требуется известить о своем намерении заранее, ведь они имеют преимущественное право на покупку чужой доли. Если же они отказываются, то гражданин может искать иных покупателей для доли в ипотечной квартире. Но запрошенная цена не должна быть меньше той, что предлагалась другим владельцам.

Роль банка при продаже доли

При условии, что кредит еще не погашен, банк вступает в процессе продажи в качестве третьей стороны. Деньги, выделенные на приобретение квартиры в ипотеку, обязывают владельца оформить недвижимость в качестве залога, обременения снимаются только после полной выплаты долга, процентов и закрытии долгового договора. По этой причине залогодержатель должен быть в курсе любых действий, направленных на имущество, и предоставить свое согласие на них.

Согласие, разумеется, требуется еще получить, но буква закона не диктует гражданину воздержаться от запроса, связанного с продажей доли в квартире, взятой под ипотеку.

Варианты продажи доли в ипотечной квартире

Существует ряд возможностей, доступных для жильцов квартиры, ипотечной долг которой еще не закрыт:

1. Погасить долг за квартиру.
2. Разделить выплату.
3. Переоформить долговые права и обязанности.

Закрытие ипотечного договора и дальнейшая реализация доли

Первый вариант подойдет для тех, кто готовился к выкупу или погашению долга в банке. Для его осуществления потребуется совершить несколько поэтапных действий:

1. Собрать средства для оплаты и внести их в банк в качестве погашения задолженности.
2. После этого у квартиры должен смениться статус: она снимается с соответствующего реестра и становится доступна для осуществления акта купли-продажи целиком или же долевой части.
3. Последним этапом является непосредственное заключение договора о приобретении или, наоборот, освобождении своей доли.

Если же первый вариант неудобен или затруднен обстоятельствами, то можно прибегнуть ко второму способу расчета за долю в ипотечной квартире.

Раздел выплаты между созаемщиками и продажа доли одного из них

Покупатель может взять долю собственника, выплату разделив на две части. Одну часть он вносит как долг за кредит, а вторую выплачивает за долю в ипотечной квартире.

Однако следует понимать, что в редких случаях покупатель пойдет на данные условия, при котором ему придется и платить за долю, и покрывать остаток долга перед банком. Это возможно лишь в случае, когда цена особо привлекательна и сумма долга невелика, либо если покупателем выступает другой владелец доли, например, бывшая жена или муж.

Переоформление долговых обязательств

В третьем случае договор о выплате ипотеки переоформляется на желающего приобрести долю, в таком случае обязанности по погашению долга переносятся на новое физическое лицо. Это один из самых распространенных сценариев продажи собственной доли.

Подобную операцию можно провести в несколько этапов:

1. В банке покупатель открывает ячейку, в которую помещает сумму за стоимость ипотечной доли.
2. Оформляется договор об изменении в правах и обязанностях по выплате кредита.
3. Договор с предыдущим владельцем аннулируется, а банк заключает соглашение с новым заемщиком, обязательно внося документ в соответствующий реестр.
4. Средства, внесенные в ячейку за долю в ипотечной квартире, выдаются прежнему собственнику.

Это процедура удобна и распространена между двумя собственниками квартиры. Второй, приобретший долю другого, обязуется вносить выплату по кредиту в банк и при полном погашении долга становится единоличным владельцем жилища.

При любом раскладе следует тщательное изучить процесс оформления сделки, его юридические аспекты, прописанные в договоре. Нужно быть внимательным и осторожным, чтобы при заключении новых документов не возникло невыгодных или спорных моментов.